bởi Nguyễn Gia Bảo Lân
Khi mua bán nhà đất, người mua và người bán sẽ phải đóng một số loại thuế phí khác nhau. Vậy khi mua bán nhà đất cần nộp những khoản thuế, phí nào?
Những loại thuế mà bên mua hoặc bên bán phải nộp khi mua bán nhà đất gồm:
Thuế thu nhập cá nhân. Lệ phí trước bạ. Phí công chứng.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Nội dung bài viết
Phí và lệ phí, thuế là gì ?
Theo quy định tại Điều 3 Luật Phí và Lệ phí 2015, có hiệu lực từ ngày 01/07/2017 thì:
1. Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả nhằm cơ bản bù đắp chi phí và mang tính phục vụ khi được cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp dịch vụ công được quy định trong Danh mục phí ban hành kèm theo Luật Phí và Lệ phí.
2. Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật Phí và Lệ phí.
3. Thuế: Theo quy định tại Luật Thuế 2014 thì thuế là nguồn thu theo nghĩa vụ được quy định theo pháp luật. Ở Việt Nam có hai loại thuế: thuế trực thu là thuế đánh trực tiếp vào thu nhập (thuế thu nhập công ty, thuế thu nhập cá nhân) và thuế gián thu (thuế doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu, thuế sử dụng tài nguyên…)
Thuế thu nhập cá nhân.
Mọi hoạt động từ việc kinh doanh, mua bán giao dịch bất động sản sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, một trong những loại thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TTCN) là thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất. Người có thu nhập (tức người bán bất động sản) có nghĩa vụ nộp thuế TNCN.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không cấm việc các bên tự thỏa thuận người nộp thuế, do đó vẫn có trường hợp người mua bất động sản là người đóng thuế TNCN.
Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định, thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà, đất được tính như sau:
Cách tính thuế TNCN: Thuế TNCN phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng
Trường hợp giá mua bán thấp hơn mức giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai thuế, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành.
Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.
Bán nhà, đất trong trường hợp người bán nhà, đất chỉ có duy nhất một nhà ở, QSDĐ ở tại Việt Nam:
Trong đó, cá nhân bán nhà, đất nêu trên phải đáp ứng 03 điều kiện sau:
– Thứ nhất, chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:
+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở căn cứ vào Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở còn có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở khác không được miễn thuế.
+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
– Thứ hai, có quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Thứ ba, chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, QSDĐ ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Lưu ý: Các trường hợp được miễn thuế nêu trên, cá nhân phải tự khai và tự chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Căn cứ pháp lý:
– Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013.
– Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007;
– Điều 4 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013.
Lệ phí trước bạ
Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền. Như thế có nghĩa là, khi chuyển nhượng đất người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ.
Công thức tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất
Trong đó, diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ tính theo diện tích sàn nhà bao gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đó. Giá 1m2 đất là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định
Phí công chứng mua bán nhà đất
| Giá trị tài sản/Hợp đồng giao dịch | Mức thu phí |
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| 50 triệu đồng – 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Từ trên 100 triệu đồng – 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng |
| Từ trên 1 tỷ đồng – 3 tỷ đồng | 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 1 tỷ đồng |
| Từ trên 3 tỷ đồng – 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 3 tỷ đồng |
| Từ trên 5 tỷ đồng – 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 5 tỷ đồng |
| Từ trên 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 10 tỷ đồng |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 100 tỷ đồng |
| (Mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp) |
Hợp đồng công chứng được xem là căn cứ pháp lý cao nhất khi giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở từ người bán sang người mua. Do đó, khi mua bán bất động sản, bên mua và bên bán phải đến văn phòng công chứng hoặc tổ chức công chứng để công chứng hợp đồng mua bán và nộp phí công chứng
Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.
Theo quy định, HĐND cấp tỉnh sẽ quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm:
• Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;
• Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính (Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Mức thu cụ thể do từng địa phương xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn. Hiện nay, mức thu của TP Hà Nội theo Nghị quyết 20/2016/NQ-HĐND; TP HCM theo Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND.Các tỉnh thành khác nhau sẽ có quy định khác nhau về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khoản 5, Điều 3, Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh.
Nguyên tắc thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: Mức thu đối với cá nhân, hộ gia đình tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với cá nhân, hộ gia đình.
Các loại thuế phí phải nộp khi mua bán bất động sản được quy định rõ ràng. Tuy nhiên, hiện nay nhiều trường hợp bên bán “bao” toàn bộ chi phí sang tên sổ đỏ, tức là người bán trả toàn bộ các khoản thuế, phí trên. Cũng có trường hợp hai bên thỏa thuận mỗi bên trả một nửa. Tất cả các thỏa thuận này cần được làm rõ trong quá trình mua bán và được sự đồng thuận của cả hai bên.
Trên đây là 5 loại phí, thuế mua bán nhà đất cơ bản nhất mà người dân nên nắm rõ để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
Chọn Nhà Phố hoạt động 24/7. Sẵn sàng hỗ trợ nhu cầu về Bất Động Sản của bạn
